Bécs az európai fővárosok közül a legkedvezőbb bérleti díjakkal rendelkező lakásokkal büszkélkedhet, miközben számos rangsorban a „világ legélhetőbb városaként” tartják számon: a The Economist Intelligence Unit (EIU) éves globális élhetőségi indexet mérő jelentése alapján Bécs 2018 óta harmadszor szerezte meg az első helyet. Hogy hogyan csinálják ezt, annak számos oka van, de nem meglepő módon az egyik meghatározó eleme a lakhatás támogatása, az ingatlanfejlesztések szigorú szabályok között tartása.
Tavaly ősszel alkalmam volt kétszer is Bécsben járni: első alkalommal a Budapesti Műszaki és Gazdaságtudományi Egyetem Urbanista felsőfokú továbbképzése során töltöttem el egy napot az osztrák fővárosban, másodszor pedig egy kétnapos munkahelyi szakmai kirándulás keretében voltam Bécsben.
A szakmai kirándulások lehetőséget adtak arra, hogy személyesen is megnézzem, hogy hogyan épül a világ egyik legélhetőbb városa, mik azok a horizontális fejlesztési elvek, amelyek minden bécsi beruházás fő mozgatórugói, és hogy mi az olcsó bécsi lakások titka. Ha mindez téged is érdekel, akkor a következő 3 blogbejegyzés során 3 városi sétára invitálunk az osztrák fővárosban. Első alkalommal a város egyik ikonikus városfejlesztési helyszínére, Nordbahnviertel városrészbe látogatunk el.
Nordbahnviertel – Egy kizöldülő barnamező
Leopoldstadt (Bécs 2. kerülete) északi részén, az egykori Nordbahnhof (Északi pályaudvar) helyén évek óta növekszik egy új városnegyed, a Nordbahnviertel. A volt pályaudvar 85 hektáros összterületével az egyik legnagyobb és legfontosabb belvárosi fejlesztési övezet a városban. A lakossággal szoros együttműködésben megvalósuló fejlesztések jól szemléltetik, hogy hogyan lehet összeegyeztetni a városfejlesztést és a természetvédelmet.
A negyedben a már kialakított lakó, munkahelyi, oktatási és zöldfelületi funkciókat magában foglaló területek mellett, mint például a Rudolf-Bednar-Park, az Austria Campus és a Wohnallee, 2026-ra megvalósul az utolsó fejlesztési terület a Freie Mitte - Vielseitiger Rand átadása is. A beruházás megvalósításáig szakaszosan körülbelül 10 000 lakás és 20 000 munkahely létrehozását tervezik.
A korábban a terület hasznosítására készített terv elavultnak bizonyult, ezért pályázatot írtak ki annak újragondolására. A nyertes terv a sűrű, utcákkal tagolt beépítés helyett egy nagy zöldterület köré megvalósuló beépítést javasolt, amivel jelentős mértékben lehetett csökkenteni a kiépítendő infrastruktúrák – közutak, közművek – hosszát, hiszen így a területet nem kell velük átszőni, a lakótömbök a szélső területekről érhetők el.
Forrás: Nordbahnviertel Übersichtsplan | Nordbahnviertel Wien
A könnyen elérhető városrész, ahol (majdnem) mindent megtalálsz helyben
A negyedben sétálva nehéz elképzelni, hogy a területen, ahol ma lakóházak, irodák, iskolák és üzlethelyiségek, modern sétálóutcák és városi parkok sorakoznak egymás mellett, ott egykor vonatok érkeztek meg hosszú útjukról, hogy lerakodják vagonjaikról a messzi földről szállított javakat. A negyedet a vegyes funkciójú területhasználat jellemzi, amivel érvényesül a „15 perces város” elv, a negyedben minden alapszolgáltatás, minden igazán fontos funkció könnyedén elérhető biciklivel vagy egy rövid sétával.
Ugyanakkor, akik mégis máshol dolgoznak, vagy bemennének a városközpontba, azoknak a közösségi vagy a kerékpáros közlekedés a legjobb megoldás. A bécsi tömegközlekedési hálózat folyamatosan növekszik, és újabb kapcsolatokkal gazdagodik, így a városrész fejlesztése szempontjából is kiemelt cél volt, hogy azt bekapcsolják a város közösségi közlekedési hálózatába. Első lépésben az O villamos vonalának 2020-as meghosszabbításával kötötték be a negyedet a városi közösségi közlekedésbe, 2025-től pedig e kapcsolatot az új 12-es villamosvonal fogja biztosítani egy 2,2 kilométer hosszú új szakaszon, összekötve a 2. kerületi Nordbahnviertelt a város belső területeivel.
A beépítésből adódóan a lakóterületek közlekedését az egyirányú gépjármű-forgalmi szabályozás és a lakóterületek ehhez kapcsolódó forgalomcsillapított jellege határozza meg, éppen ezért a Nordbahnviertelt a kerékpárosok is biztonságosan és kényelmesen bejárhatják. A belső részeken egyáltalán nincs autós közlekedés, és a városrészben épül Bécs első biciklis sztrádája, egy kellemesen széles út, ahol a bringásoké az elsőbbség.
A megfizethető lakhatás elemei
Az olcsó bécsi lakások története egészen az I. világháborúig nyúlik vissza, amikor a bécsi városvezetés ideiglenesen szigorú bérleti díjat vezetett be, hogy elkerüljék a háborús feleségek kilakoltatását. Az intézkedés közvetve hozzájárult a föld értékek csökkenéséhez, aminek hatására az önkormányzat nagy területeket kezdett vásárolni, amelyeken szociális lakásokat építhettek. Bécs jelenlegi lakosságának hozzávetőleg fele lakik támogatott lakásban, vagy az önkormányzat tulajdonában lévő 220 000 lakás valamelyikében, vagy a 200 000 szövetkezeti, non-profit lakásszövetkezet valamelyikében, amelyek szintén önkormányzati támogatással megvalósuló magánfejlesztések.
Bécsben 2020-ban a lakásbérlés havonta négyzetméterenként magánbérletek esetében átlagosan 10,3 euróba lakásszövetkezeteknél 7,9 euróba, az önkormányzati tulajdonú lakásoknál pedig 7,0 euróba került. A támogatott szektorban a bérleti díjakat a város szabályozza annak érdekében, hogy a háztartásoknak ne kelljen a jövedelmük 20-25%-ánál többet fizetniük a lakhatási költségekre. A bérlakások szabályozott árai pedig hatással vannak a piacon elérhető nem bérlakások áraira is.
A lakhatás támogatása tehát a bécsi városfejlesztés egyik központi eleme, ami nemcsak a meglévő épületek felújítására, de új lakóingatlanok építésére is vonatkozik. Ezt az elvet követték az egykori Nordbahnhof területének fejlesztése során is, ezért a beruházás jelentős mértékben hozzájárul a megfizethető bécsi élethez. Az ingatlanfejlesztések központjában többek között az úgynevezett okoslakások állnak, amelyekkel a fejlesztők széles célközönséget kívánnak megszólítani.
Emellett számos épületben megjelenik a közösségi lakások (co-housing) koncepciója is, ahol a lakóknak van jól körülhatárolt, személyes életterük, saját lakásuk, ugyanakkor a privát szférán túl a lakóközösségek különféle megosztott, közösségi tereken (konyha, étkező, könyvtár, mosókonyha, tárolók) osztoznak. A co-housingnak fontos jellemzője az aktív részvétel a közös lakóhely megteremtésében és működtetésében: az együttes tervezést követően a ház fenntartása, közös programok szervezése vagy éppen a gyermekfelügyelet megszervezése a lakók feladata. Az azonos értékeket magukénak valló tagok lakóközösséggé szerveződése önkéntesen és nonprofit alapon történik.
Forrás: wikimedia.org
Freie Mitte: egy, a megszokottól zöldebb és vadabb városi park
A beruházást meghatározzák a zöldterületfejlesztések is, amelyek közül kiemelkedik az úgynevezett Freie Mitte, aminek átadását 2026-ra tervezik. A negyeden belül 32 hektárt elfoglaló alterület kialakítása során az épületeket a fejlesztési terület széleire helyezik, létrehozva ezáltal egy körülbelül 10 hektáros nyitott, zöld területet a fejlesztési övezet közepén.
A zöldfelület fejlesztésének koncepciója az volt, hogy a sűrű városi szövetben megőrizzenek egy darab „vadont”, az „eredeti” ökológiai állapotot, ne bolygassák a barnamezős területen spontán kialakult ökoszisztémát. A parkon belül egy 1,3 hektáros területet, az úgynevezett „városi vadont” szinte teljesen érintetlenül hagyták, megőrizve az eredeti flórát és faunát (a terület a védett zöld varangyok élőhelye). A terület feltárását, ahol összesen csupán 11 új fát ültettek el, egy 110 méter hosszú fából készült sétány teszi lehetővé. A természetközeli park jól egyesíti a parklátogatók és a természetvédelem érdekeit.
Forrás: Freie Mitte (gbstern.at)
Még lesz miről mesélni
A továbbképzés keretében ellátogattunk még Aspern Seestadt városrészbe is, majd pár nap múlva visszatértünk Bécsbe, és a MEGAKOM Stratégiai Tanácsadó Iroda csapatával ismét az osztrák főváros utcáit és parkjait jártuk, és ismerkedtünk meg újabb és újabb városfejlesztési projektekkel.
Hasonlóan, ahogy októberben mi is, következő blogbejegyzéseinkkel is visszatérünk Bécsbe, és megnézzük, hogy miért világhírű Aspern Seestadt városfejlesztési projektje, majd a külvárosi helyszínekről a belvárosba pillantva azt nézzük meg, hogy a bécsiek hogyan igyekeznek élhetőbbé tenni a sűrűn beépített belvárosi városrészeiket.
Forrás:
Nordbahnviertel - A new neighbourhood with lots of greenery - City of Vienna (wien.gv.at)
Living and working at Nordbahnhof - Stadt Wien
