A budapesti irodapiacon ma már nem találni beruházót, aki zöld minősítés (LEED vagy BREEAM) nélkül belevágna egy fejlesztésbe. Ehhez képest az ipari-logisztikai épületek esetében még Nyugat-Európában sem teljesen általános, hogy zöld minősítése legyen egy új beruházásban épülő ingatlannak.

Ezt a témát jártuk körül az Interreg Central Europe program keretében megvalósított InterGreen-Nodes (https://www.interreg-central.eu/Content.Node/InterGreen-Nodes.html) projekt keretében a Budapesti Szabadkikötő Logisztikai Zrt. (BSZL) szerződött partnereként.

A projekt céljai: Az intermodális terminálok – közöttük az áruforgalmi kikötők – közvetlen környezetükkel együtt nélkülözhetetlen elemei az intermodális teherszállításnak Európában. Ezek a csomópontok gyakran nehezen birkóznak meg a teherszállítás gyors ütemben növekvő mértékével kapacitáshiány és tervezési nehézségek miatt, továbbá az egyes szállítási módok különböző mértékben, de terhelik a csomópontok közvetlen környezetét is.

Az InterGreen-Nodes projekt célja a teherszállításban résztvevők közötti koordináció fejlesztése a piaci igények, az EU ajánlások és a területi tervezés irányvonalai mentén.

A partnerek harmonizálják a területi tervezési módszereket és fejlesztik az intermodális terminál belső folyamatait, figyelembe véve a terminálok közvetlen környezeti igényeit is. Ez lehetővé teszi, hogy jobban tudjanak alkalmazkodni a jövőbeni megnövekedett áruszállítási igényekhez, valamint a terminál folyamatait környezetkímélőbb módon tudják működtetni.

A BSZL utóbbi időben fejlesztett csarnokai esetén LEED vagy BREEAM minősítést szerzett, amit leginkább – az igazat megvallva - ha az üzleti logika nem is indokolt, de a mérnöki szemléletmód igen: a LEED és BREEAM zöld minősítési rendszerek belépő szintjei a hazai, igen szigorú építésügyi szabályozás mellett egy kis odafigyeléssel, és minimális többletköltséggel elérhetőek.

A projektben arra kerestük a választ, hogy ezt az előremutató szemléletmódot mikor érheti utol a piac, mikortól lesz megkerülhetetlen a zöld minősítések megszerzése az ipari-logisztikai ingatlanok esetén?

forrás: Budapesti Szabadkikötő Logisztikai Zrt.

Szakmai álláspontok a LEED és BREEAM minősítésekkel kapcsolatban

Ingatlanfejlesztői és üzemeltetői szempontok

A fenti kérdés vizsgálatához a BSZL saját fejlesztési és üzemeltetési tapasztalatain túl fontos volt megismerni az irodapiac hasonló profilú szereplőjének tapasztalatait is, így felkértük Zeley Csabát, a ConvergenCE Magyarország vagyonkezelési igazgatóját, hogy ossza meg a több évtizedes ingatlanfejlesztői tapasztalataikat, melyet elsősorban a kereskedelmi és iroda ingatlanok piacán szereztek.

A megkérdezett szakértő szerint a magyarországi irodaház piac fejlődése két nagyobb korszakra és jellemzőre bontható. Egyrészt van az akár több évtizede meglévő, 2010 előtt épült ingatlan portfolió, másrészt pedig a modern, jellemzően “A” kategóriás irodaházak, kereskedelmi ingatlanok, melyek fejlesztése 2010 után indult. Az első korszak épületeit a ma már elavultnak számító építészeti és műszaki megoldások jellemzik döntő többségben, míg a modernnek számító fejlesztések esetén általánosan magasabb a műszaki színvonal, és ezzel együtt a fejlesztések során előtérbe kerültek a fenntarthatóság és környezetkímélési szempontok is, melyeket a zöld minősítések is bizonyítanak.

Ma már szinte elképzelhetetlen irodafejlesztés anélkül, hogy valamelyik zöld minősítési rendszerben terveznék, kiviteleznék, valamint akkreditálnák a létrejövő ingatlanokat.

Kiemelte, hogy a minősítések megszerzése nem csak új építésű ingatlanok esetében lehetséges, hanem ahogy az Eiffel irodaház esete is mutatja, meglévő ingatlanok felújítása után is lehetőség van rá. Ehhez szükséges volt az is, hogy az új brit tulajdonos behozza ezt a szemléletet, fontos legyen számára a minősítés megszerzése.

És ezzel el is érkeztünk az egyik legfontosabb megállapításhoz, vagyis, hogy a minősítés hiánya versenyhátrányt jelent a piacon, ehhez azonban szerinte egy fontos jelenségnek kell fennállnia, mégpedig a relatív magas üresedési aránynak. A relatív fontos jelző, mivel a trendek azt mutatják, hogy a piacon így is jelentősen javult ez a mutató, vagyis az új fejlesztések volumenét meghaladó kereslet volt jellemző az elmúlt években, amit az alábbi ábra is szemléltet:

forrás: Budapest Research Forum, Budapest Office Market Report - Q2 2020

Az irodapiaci szakértő alapvetően ezzel a jelenséggel magyarázza, hogy az irodapiacon miért vált egyre fontosabbá, majd megkerülhetetlen tényezővé a minősítések megszerzése. Vagyis a bérlők a kínálat szűkülése mellett is viszonylag széles portfólióból válogathatnak az irodapiacon, míg az ipari ingatlanok piacán a kihasználatlansági arány 2% alatt van. Így nem feltétlenül jelent akkora előnyt egy zöld minősítés megléte.

A vélemény tehát az, hogy az ipari ingatlanok területén akkor indulhat meg a minősítések felértékelődése, ha a kínálat jelentősen bővül, így a betelepülő cégek – elsősorban az erős környezeti elköteleződésű multinacionális vállalatok – komolyabb elvárásokat fogalmaznak meg e téren bérleményeikkel kapcsolatban.

A minősítések szintjeiről elmondható, hogy míg korábban beérték a fejlesztők és a bérlők is a minősítési rendszerek alacsonyabb fokozataival, addig az elmúlt 2-3 évben megjelentek a legmagasabb fokozattal rendelkező épületek is, ami trendként a jövőben is folytatódhat.

Kiemelte, hogy a minősítések alsóbb fokozatainak eléréséhez nem szükséges jelentős többletköltség ráfordítás a kivitelezés során, elegendő a tervezés során figyelembe venni a módszertanok által megkövetelt környezeti szempontokat. A hazai építésügyi szabályozás az új ingatlanokra nézve elég szigorú, így kevés többlet energiával abszolválhatók ezek a követelmények. Természetesen a magasabb szintek elérése több ráfordítást is igényel.

A pénzügyi szempontok érvényesülésénél elsősorban nem a bérleti díjakon realizálható többlet bevétel a jelentős, vagy az üzemeltetési költségek csökkenése, hanem hogy a minősítéssel rendelkező ingatlanok bérbeadási ideje rövidebb lehet a minősítéssel nem rendelkezőkhöz képest, amely már jelentős anyagi előnyöket is jelent a fejlesztők számára.

Összességében elmondható, hogy a zöld minősítések irodapiacon megfigyelhető elterjedése az ipari ingatlanok piacán is várhatóan meg fog jelenni, azonban komolyabb ösztönző beavatkozások nélkül 5-10 éven belül jelentős javulást nem prognosztizál.

forrás: Budapesti Szabadkikötő Logisztikai Zrt.

Zöld minősítések a tanácsadó szemével

Nem lehet teljes képet alkotni a zöld minősítések piacáról, anélkül a szereplő megkérdezése nélkül, ki a legfontosabb szerepet játssza a folyamat dokumentálásában, valamint a tervezés és kivitelezés során tanácsadói tevékenységet lát el a minősítések megszerzése érdekében.

Ahhoz, hogy valaki minősítővé váljon az egyes minősítésekre vonatkozóan, szigorú szakmai követelményeknek kell megfelelnie, így ez a szegmens Magyarországon elég szűk, mindössze néhány tíz szereplő van jelen. Közülük az egyik cég, a Greenbors Consulting két vezetőjét, Barta Zsombort és Szarvas Gábort kértük fel, hogy osszák meg tapasztalataikat, mutassák be a minősítések menetét, várható trendeket.

Az interjú során a korábban hallott jellemzőkön túl, több új szempontot is említettek a szakértők, amelyek a zöld minősítések fontosságára hívják fel a figyelmet. Az egyik ilyen, hogy a legtöbb nagyobb volumenű fejlesztés során a beruházók valamilyen banki finanszírozást(is) tesznek a projektekbe, amikor nem teljesen önerőből finanszírozzák azokat. Itt figyelhető meg egy olyan piaci magatartás, hogy a bankok előnyben részesítik finanszírozási szempontból a zöld minősítések megszerzésével tervező beruházásokat, akár belépési feltételként is szabva, hogy kizárólag ilyen projekteket támogatnak. Máshol hasonló logikával, de bizonyos kondíciós könnyítéseket, kedvezményeket kapnak a zöld beruházások. Ezt mindenképp érdemes figyelembe venni, különösen, ha ezt a finanszírozók szélesebb körben is elvárásként fogják támasztani a beruházók felé.

Említettek egy jó gyakorlatot is, amely akár alkalmas lehet szélesebb körben való alkalmazásra is, az pedig nem más, mint amit a XIII. kerület alkalmaz a beruházások terén. A kerület által biztosított kedvezmény lényege, hogy a zöld minősítéssel rendelkező (vagyis azt megcélzó) beruházások beépíthetőségi szintterület kedvezményt kapnak, amennyiben megfelelnek a feltételeknek. Ez a zsúfolt lokációknál rendkívül jó ösztönző szempont a beruházók felé, mivel a magasabb beépített négyzetméter közvetlen gazdasági előnyöket is jelent számukra. Ezt a kezdeményezést a szakértők kiterjeszthetőnek vélik Budapest egész területére nézve, ösztönözve a beruházókat a környezetvédelmi szempontok magas színtű figyelembevételére már a projektek tervezési fázisában.

Egy másik ösztönző lehet, az a gyakorlat, amit például az Egyesült Államokban is alkalmaznak, hogy az engedélyezési eljárások során élveznek könnyítéseket a minősítéssel rendelkező, vagy éppen minősítés alatt álló újépítésű ingatlanok. Az egyszerűsített és ezáltal gyorsabb engedélyezési eljárások különösen fontosak a beruházók számára, mivel így hamarabb tudják bérlőiknek átadni az ingatlanokat, vagyis hamarabb kezd bevételt termelni a beruházás számukra.

A szakértők az ipari ingatlanok sajátosságainak bemutatása során két alapvető funkcionális csoportba sorolták azokat, vagyis megkülönböztetünk logisztikai célú ingatlanokat, és gyártási funkciókat befogadó ingatlanokat. A különbségtétel azért is fontos, mivel a két szegmensben várhatóan eltérően alakul majd a minősítések terjedése is.

A logisztikai célú ingatlanokra, melyek jellemzően valamilyen technológiájú raktárépületeket jelentenek, jellemző, hogy az energiafelhasználásuk jelentős részét teszi ki az épület üzemeltetése, gépészetének kiszolgálása. További fontos jellemzőjük, hogy tervezési és kivitelezési idejük is jóval rövidebb, így az alapvetően két lépcsőben megvalósuló minősítési folyamat egy lépésben is elvégezhető.

A minősítési eljárások általános jellemzője, hogy áll egy fix tanúsítási díjból, melyet a tanúsítványok kiállítója felé kell megfizetni, valamint ezen felül merül fel a minősítést végző tanácsadó munkadíja. BREEAM minősítés esetén, egy átlagos méretű raktárcsarnok eljárási díja körülbelül 5000 Euro, míg a LEED minősítés eljárási díja azonos épületre körülbelül 6000 Euro, így elmondható, hogy a két leginkább használt minősítési rendszer eljárási díjai, a fejlesztések volumenéhez képest nem képviselnek jelentős összeget, még a tanácsadói munkadíjakkal együtt sem.

forrás: Budapesti Szabadkikötő Logisztikai Zrt.

Az elemzés rövid konklúziója

Az interjúalanyaink egyértelműen visszaigazolták azt a feltevésünket, hogy az irodapiacot követve több éves késéssel, de egyértelműen meg fognak jelenni a zöld minősítések, mint szükséges beruházói minimum.

A szakértők egybehangzó álláspontja volt, hogy az irodák zöld minősítését először – akár 5-10 éven belül komolyabb áttöréssel – a logisztikai célú épületek követhetik, később pedig a gyártócsarnokok is.

A zöld minősítését jelenleg is elősegítő tényezők:

• egyes globális vállalatok már rendelkeznek belső környezetvédelmi szabályozással, esetleg saját klímacéllal (pl.: klímasemlegesség 2030-ra), így szívesebben választanak zöld minősített épületet
• a banki finanszírozás esetleg könnyebben megszerezhető a tanúsítvány beszerzése esetén
• konkrét kedvezmények vannak szabályozói oldalról (XIII. kerületi kedvezmény)

Gátló tényezők:

• az irodapiacon a 2010-es évek magas, 25%-os kihasználatlansági aránya megteremtette azt a versenyhelyzetet, amiben megkülönböztető stratégiára volt szükség (pl.: a minőségi, A+ irodák fejlesztése és a környezetvédelmi intézkedések, mint a zöld tanúsítvány megszerzése). Az ipariingatlan-piac kihasználatlansága jelenleg 2% alatti, így a bérlőknek az egyéb körülmények (elhelyezkedés, közlekedési kapcsolatok, stb.) fontosabbak, mint a zöld minősítés megléte.
• a szabályozás nem mindenhol segíti elő a minősítés terjedését

Összegzésül megállapítható, hogy míg az irodák avulása sokkal gyorsabb (maximum 5-10 évente teljes körű felújítás szükséges), az ipari ingatlanok műszaki színvonala lassabban romlik az idővel, így ez a ciklus 20-30 éves is lehet. Ennek megfelelően az ipariingatlan beruházóknak érdemes lehet azonnali gazdasági haszon nélkül is belevágni a zöld tanúsítási eljárásba, mert hosszú távon nagy versenyelőnyt jelenthet.

forrás: Budapesti Szabadkikötő Logisztikai Zrt.